persbericht NVM Wageningen: 3e kwartaalcijfers 2018 - Wildemans Makelaars

19 oktober 2018 Geen reacties

persbericht NVM Wageningen: 3e kwartaalcijfers 2018


Geplaatst door Otto Wildemans in Uncategorized

Persbericht woningmarktcijfers 3e kwartaal 2018 NVM afdeling Wageningen

Geldermalsen, oktober 2018

Donderdag 11 oktober 2018, zijn na 10.00 uur de cijfers bekend gemaakt van het 3e kwartaal 2018 ten aanzien van de woningmarkt in Nederland en in de woningmarktregio’s van de NVM afdeling Wageningen. Tenzij anders vermeld zijn cijfers en percentages vergeleken met die van het 3e kwartaal 2017. De gegevens zijn op basis van transacties via NVM makelaars en genoemde waarden betreffen over het algemeen medianen (soort van gemiddelden).

Ontwikkeling transacties landelijk

Aan de dalende trend in het aantal transacties is geen einde gekomen in het 3e kwartaal 2018. NVM makelaars verkochten ruim 36.000 woningen. Dat zijn er 11,6% minder dan een jaar geleden (totaal 4.700 woningen minder).

De belangrijkste reden voor het dalen van het aantal transacties is het ontbreken van voldoende aanbod. Er zijn te weinig huishoudens die hun woning te koop zetten om aan de vraag te voldoen. In eerdere jaren werd dit tekort opgevangen door het ‘oude aanbod’, maar dat is inmiddels ook flink geslonken. Op de koopwoningmarkt zijn vele vragers actief. Naast de ‘gewone’ huishoudens op zoek naar een plek die aan hun woonwensen voldoet, zoeken ook (particuliere) beleggers hun ‘rendementsheil’ op de woningmarkt. En dan zijn er ook nog expats, die de lagere woonlasten van kopen prefereren boven die van huren.

Van de verschillende woningtypen is het aantal verkochte appartementen met ruim 17% het sterkst gedaald. Vrijstaande woningen deden het relatief het beste met een daling van ‘slechts’ 5,5%. De tijd dat de daling van het aantal transacties vooral op het conto van de Randstad en andere stedelijke regio’s was te schrijven, is voorbij. In 42 van de 76 NVM-regio’s is het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder met 10% of meer afgenomen.

Ontwikkeling aanbod landelijk

Het aan- en verkoopproces van een woning is de afgelopen 2 jaar volledig omgedraaid. Waar het voorheen normaal was om eerst de eigen woning te verkopen alvorens een nieuwe woning te kopen, is het nu in de meeste gebieden normaal om eerst een nieuwe woning te kopen. De druk op de markt, en de strijd die de aanschaf van een nieuwe woning is geworden, maakt dat eerst kopen noodzaak is geworden. De verkoop van de oude woning komt wanneer het aankoopproces volledig afgerond is. Het gemak, de zekerheid en de snelheid van het proces maken dat een woning in de gedachte van de consument toch wel verkocht wordt. En dit heeft dramatische gevolgen voor het woningaanbod in Nederland.

Opnieuw is het aantal te koop staande woningen sterk gedaald. Halverwege het 3e kwartaal 2018 stonden bij NVM makelaars 44.300 woningen te koop, wat een daling betekent van ruim 30% in vergelijking met een jaar eerder. Voor tussenwoningen en appartementen was de daling met respectievelijk 35,6% en 36,2% het grootst, het aantal vrijstaande woningen in aanbod daalde met ‘slechts’ 23,6%.

De instroom van nieuw aanbod ligt op een vergelijkbaar niveau als in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Deze instroom van nieuw aangeboden bestaande koopwoningen, dus woningen die in het 3e kwartaal van 2018 te koop zijn gezet, bedroeg ruim 41.100 woningen. Vergeleken met de jaren voor de crisis worden er ieder kwartaal bijna 10 duizend minder woningen te koop aangeboden. Deze lagere aantallen, in combinatie met het feit dat het ‘oude’ woningaanbod (dus de vijver aan woningen die gedurende de afgelopen 10 jaar nog steeds in aanbod stonden) inmiddels ook weer tot normale proporties is geslonken, maakt de tekorten nijpend.

Regio Ede/Wageningen

Onder deze regio vallen de gemeenten Amerongen, Ede, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen.

In de regio Ede/Wageningen zijn het afgelopen kwartaal ruim 10% minder woningen verkocht dan in dezelfde periode 1 jaar eerder. De daling in het afgelopen jaar is te wijten aan het beperkte aanbod: er komen eenvoudigweg te weinig woningen te koop ten opzichte van de vraag en dit laatste geldt vooral voor de tussenwoning. Het lopende aanbod van dit type woning is in 1 jaar tijd met 43% geslonken en er zijn in het 3e kwartaal 13% minder tussenwoningen op de markt

gekomen ten opzichte van vorig jaar. Het lopende aanbod van appartementen is zelfs meer dan 50% geslonken.

De woningmarkt laat zich uitdrukken in zowel absolute cijfers als percentages. Om met de eerste te beginnen: in het 3e kwartaal van 2018 werden in de regio Ede/Wageningen 645 woningen verkocht, wat zoals gezegd ruim 10% lager ligt dan 1 jaar eerder.

Het afnemen van het aanbod aan koopwoningen en de onverminderde hoge vraag naar koopwoningen zorgt voor stijgende transactie- én vraagprijzen. “De verkochte woningen in de regio Ede/Wageningen zijn in een kwartaal weliswaar licht gestegen qua transactieprijs (1,2% hoger), over een geheel jaar is deze gestegen met ruim 10% naar € 283.000,-. Van de verkochte woningen werd ruim 23% boven de vraagprijs verkocht. Een jaar terug was dat iets meer dan 13%. Het gemiddelde prijsniveau in de regio Ede/Wageningen ligt € 9.000,- lager ten opzichte van het landelijke prijsniveau”, aldus NVM makelaar Lana Gerssen, tevens voorzitter van de NVM afdeling Wageningen.

Er bestaan binnen de diverse typen woningen wel grote verschillen voor zowel de transacties als het aanbod van woningen. Zo liggen de transactieprijzen van appartementen bijna 16% hoger dan een jaar eerder, maar die van tussenwoningen “slechts” 6,5% hoger. De verkooptijden van de 5 woningtypen ligt gemiddeld tussen de 1 tot 2 maanden.

De vraagprijzen van de 825 woningen in het aanbod zijn met gemiddeld 10% gestegen naar nu

€ 444.000,-. De vraagprijzen van de appartementen stegen procentueel het hardst met gemiddeld meer dan 20% naar € 204.000,-; het lopende aanbod van dit woningtype slonk met meer dan 50%. De vraagprijzen van hoekwoningen stegen met bijna 11% naar gemiddeld € 298.000,-.

Bij de vrijstaande woningen in deze regio ligt de situatie net even anders; de lopende voorraad slonk met slechts 10% en er kwamen in het afgelopen kwartaal maar liefst 27% meer vrijstaande woningen in de verkoop ten opzichte van 1 jaar eerder. De gemiddelde vraagprijs van dit woningtype lag in het 3e kwartaal op € 677.000,-.

Door het beperkte aantal beschikbare koopwoningen lijkt de woningmarkt, met een krapte-indicator van 3,8 verder vast te lopen. In de regio Ede/Wageningen wordt de situatie daarbij vergelijkbaar met enkele omliggende regio’s als Bunnik/Zeist (3,7), Arnhem (3,3) of Amersfoort (2,4) waar al langer sprake is van een krappe woningmarkt.

Regio Culemborg/Dodewaard

Onder deze regio vallen de gemeenten Buren, Culemborg, Geldermalsen, Neder-Betuwe, Neerijnen en Tiel. In deze regio werden er ten opzichte van het 2e kwartaal van vorig jaar nog bijna 14% minder woningen verkocht; om precies te zijn 325 tegen een gemiddelde transactieprijs van

€ 291.000,-. Deze transactieprijs ligt overigens bijna 10% boven het niveau van 1 jaar eerder en loopt daarmee vrijwel gelijk met de regio Ede/Wageningen en de landelijk prijsontwikkeling.

Verkopen van woningen lukte in gemiddeld 1 ½ maand, waarbij de tussenwoningen en 2/1-kap woningen met 1 maand verkooptijd het snelst werden verkocht. De gemiddelde transactieprijs van de appartementen steeg met ruim 16,5% het hardst naar gemiddeld € 201.000,-, terwijl de gemiddelde transactieprijs van hoekwoningen het minst hard steeg; “slechts” 3,5% naar gemiddeld € 231.000,-.

Van alle verkochte woningen in het 3e kwartaal werd 21% boven de vraagprijs verkocht.

Het aanbod is in 1 jaar tijd met bijna 31% afgenomen naar nu nog 574 woningen. De vraagprijzen zijn met gemiddeld bijna 12% opgelopen naar € 403.000,-. Met name de gemiddelde vraagprijzen van appartementen en tussenwoningen stegen met respectievelijk 16,6% en 13,1% het hardst naar respectievelijk € 192.000,- en € 216.000,-. De looptijd van de in aanbod staande woningen daalde wederom fors naar gemiddeld 192 dagen wat een daling betekent van meer dan 41%.

De krapte-indicator van 5,3 betekent dat er in deze regio nog net sprake is van een evenwichtige markt, waarbij direct gezegd moet worden dat dit een vertekend beeld is. Met een indicator iets boven de 10 voor vrijstaande woningen en (ruim) onder 5 voor de 4 overige woningentypen, betekent dat kandidaat-kopers de woningmarkt in deze regio als krap zullen ervaren.

Verder valt in deze regio op dat bijna 31% van de in aanbod staande woningen langer dan 1 jaar te koop staat; een percentage wat weliswaar ieder kwartaal met enkele procentpunten daalt, maar ook betekent dat niet iedere woning snel wordt verkocht.

Woningmarktregio Den Bosch

Onder deze regio vallen meerdere gemeenten, echter vallen alleen de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel binnen de NVM afdeling Wageningen. De meer in het oog springende woningmarkt-ontwikkelingen van beide gemeenten zullen hierna worden benoemd. Doordat er echter sprake is van kleinere aantallen transacties, wordt de opsomming beknopt.

In de gemeente Zaltbommel zijn in het afgelopen kwartaal 66 woningen verkocht tegen een gemiddelde transactieprijs van € 321.000,-. Er is hier sprake van een stijging van 8% van het aantal verkochte woningen en een stijging van slechts 1% van de gemiddelde transactieprijs ten opzichte van vorig jaar. Gemiddeld deed men ruim 2 maanden over om deze woningen te verkopen, bijna een halvering van de verkooptijd ten opzichte van 1 jaar eerder. De 2/1-kapwoningen en vrijstaande woningen waren in het meest verkochte woningtype, respectievelijk 18 en 28 stuks tegen transactieprijzen van respectievelijk € 336.000,- en € 374.000,-.

In de gemeente Maasdriel zijn in het afgelopen kwartaal 35 woningen verkocht tegen een gemiddelde transactieprijs van € 373.000,-. Het aantal verkochte woningen ligt hiermee met 7 transacties minder, lager dan 1 jaar eerder. Verder is in deze gemeente sprake van een stijging van 30% (!) van de gemiddelde transactieprijs. Let wel; deze forse prijsstijging wordt met name veroorzaakt door de verkoop van 21 vrijstaande woningen, met een gemiddelde transactieprijs van € 450.000,-.

Gemiddeld deed men er iets meer dan 2 maanden over om de 35 woningen te verkopen, 2 ½ maand sneller ten opzichte van vorig jaar. Meest opvallende in deze gemeente was dat er in het afgelopen kwartaal geen enkele tussenwoning is verkocht.

Conclusie

Vanwege een structureel tekort aan koopwoningen is er een blijvende druk op de woningmarkt; er komen te weinig bestaande bouw en nieuwbouw woningen op de markt om aan de vraag te voldoen. Het gevolg hiervan zijn snel stijgende transactieprijzen en woningen die in toenemende mate zeer kort in de verkoop staan. Waar 5 jaar geleden slechts enkele percentages van de woningen boven de vraagprijs werden verkocht, is dat nu 30% of meer in meerdere regio’s. Overigens ligt dit laatste iets genuanceerder in de woningmarktregio’s binnen de NVM afdeling Wageningen.

Ter illustratie; in een regio als Amsterdam werden afgelopen kwartaal 70% van verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Ook willen steeds meer huizenbezitters eerst kopen en dan pas verkopen, maar daar hebben we eerder in dit artikel al bij stil gestaan.

___________________________________________________________________

Noot: De krapte-indicator is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (of 12 x aanbod te delen door aantal transacties in een jaar). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.


Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Klik voor de beschikbare HTML tags en attributen
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

tien + zestien =

©2018 - Wildemans Makelaars l Powered by Van IJzendoorn Marketing Advies

Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten